天津楼市,谁的“眼泪”在飞?

打开新闻 查看更多图片

众所周知,当前天津二手房市场,降价出售是常态,小区均价较最高点普遍跌了两成左右。

但有一类产品的单价比小区均价起码还得低20%,满天都是它的“眼泪”在飞。“笋盘”似乎俯首即是,事实真是如此吗?

Part.1

举几个案例:

水上板块的浩天天娇源最近卖出了一套303.21平米大户型,挂牌价格1100万,成交价980万!整整相差了120万!

折算下来,成交单价32321元/平米,比上个月成交的一套140.65平米的房源,每平米便宜了1万1!

时代奥城200平米以上户型成交价2万9,而90多平米、110多平米成交价在3万9、4万,4月份卖出的一套93.67平米的房源,成交单价46440元/平米。

南开世纪花园124平米,成交价3万8,207平米的只卖了1万9!相差了近2万!

保利大都会天汇尚苑超过200多平米的房源也卖不上价,4万6左右,而100多平米的成交单价都在5万2、5万4,高低立见。

广开街格调故里最近几次成交完美演绎了“户型越大、价格越便宜”。140.36平米,成交单价56641元/平米;190.97平米,成交单价54459元/平米;244.41平米,成交单价45784元/平米。

连挂牌也是不一样的“待遇”。有套245平米户型,挂了2年还没有卖出,问题是价格并不贵。叠拼别墅,挂牌价不到4万5,比一套124平米、7层到顶的洋房还便宜近两万!

老牌富人区梅江同样存在这样的“不公”。海逸长洲恋海园上月成交的一套290.6平米房源,成交单价30283元/平米;去年底成交的那套234.02平米,单价更便宜,才29058元/平米。

而100多平米房源一直稳居3万+,去年还卖到过3万6,最近成交的一套130.28平米,单价也近3万4。

河西区宾泰公寓也都是大户型,2000年时新房就卖到4500元/平米,那时华苑板块每平米才卖1千出头。

现在宾泰公寓房龄已经18年了,折价折得非常狠,才卖2万。而华苑房源面积段比较适合,价格都在3万多。

还有一点,大户型的成交周期也长很多。海逸长洲恋海园200平米以上房源近两年成交周期最短的97天,长的达853天,约两年零4个月!

而100多平米房源成交周期都相对较短,有的3天,有的7天,最长的也不过216天。

……

Part.2

以上这几个案例足以看出,在天津二手房市场,大户型并不受待见。

更可悲的是,大户型作为新房首次购买时并不便宜,很多大户型还是楼王,占据着小区最好的位置和最优的资源,自然也会有相应溢价。

但没想到,时过十多年、二十年后,大户型和小户型的地位完全颠倒了过来。小户型成了抢手的“香饽饽”,大户型却被推上了“冷板凳”,即使挥泪大甩卖也不见得有人接盘。

这到底是为什么呢?调控是一方面,最重要的是大户型的生命周期到了!

天津的第一批大户型豪宅是从2004年开始起来的,到现在已经15年了。即使这个社区当初建设的再好,15年过后该旧的也旧了。

一般来说,小区房龄超过10年就会显旧,超过15年居住品质会下降,会出现各种各样的问题。

比如外檐显旧,门禁虚设,卫生、安保水平下降,暖气温度不达标,电梯接近寿命极限,楼道等公共空间被私自占用甚至封闭,绿化带杂草化、裸土化、车位化……

再者,房地产10年一个周期,产品更新换代很快。十多年前的户型设计,如今看来,早已沦为“过时、淘汰”品。

比如下面这两个户型图,同样都是240多平米,一个是房龄14年的时代奥城,一个在售新房仁恒公园世纪,谁优谁劣一目了然。

当然,对于没钱人来说,有个房子就不错了,三四十平米的老破小也可以将就,但对于有钱的富人们来说,绝对是“零容忍”。

所以他们要“逃离”,要卖了之前的大户型,重新购置一套品质更高的大户型。

这也是为什么老梅江片区挂牌量一直居高不下,稳居河西众板块之首的原因。

梅江最早一批的房子翠水园、玉水园等,以及之后的蓝水园、芳水园、香水园、蓝水假期等小区,房龄都在15年以上,有的甚至近20年了,已经到了需要改善的时候了。

另外,从市场的反馈来看,房子价值=居住价值+地段价值。

地段价值指的是它捆绑的城市资源,会不断升值。但居住价值会随着时间的推移,走下坡路。尤其是大户型豪宅。

虽说当初房价可能比小户型高,但由于每套房子捆绑的城市资源都一样,再加上之前大户型的优势已不复存在,满足不了当下有钱人对居住品质的要求,便陷入了“富人看不上、穷人买不起”的尴尬境地。

所以才会出现大户型大幅折价、小户型反而走高的诡异现象。

Part.3

而近来天房崇德园、海河金茂府、仁恒公园世纪等楼盘之所以卖这么好,也正是因为这个原因。

据中指院数据显示,今年前5月,崇德园共计签约75套,成交面积约1.2万平米,成交金额约6.8亿元。

5月31日项目又加推了3栋洋房,售楼处口径,当天认购5亿元。

海河金茂府前5月共计签约132套,成交面积约2.3万平米,成交金额约11亿元。

仁恒公园世纪前5月共签约165套,成交面积约2.4万平米,成交金额约9.3亿元。

15-20年是豪宅更迭期,既会释放大批大户型二手房源,也会涌现一批符合需求的“新星”。

从这个角度来看,今后5年,大户型的豪宅盘会有很大市场空间。

至于怎么定义豪宅盘?从前面提到的几个热销豪宅就能窥见一二。

一,有标签。天津目前公认的富人区有三个,即梅江、水上和海河沿线。

崇德园、海河金茂府、仁恒公园世纪全中。虽说仁恒公园世纪是位于新梅江,但也是下一个准富人区。

二,户型尺度要大。富人讲究的不是功能,而是尺度和舒适度。

同样是180平米,做成大三室,能符合有钱人的需求,若做成五六室那就不能叫豪宅了,只是拼在一起的多个“鸽子窝”。

再者,豪宅一定要城市界面好;产品要有一些与众不同的东西,能凸显身份,让人一眼能认出。

另外,还有一点很重要——物业费一定要高,要高过十年后。

为什么这么说?前面我们说提过,一般房子超过10年就会显旧。BUT,也有一种情况“例外”,有品牌维护费的开发商物业。

因为物业费是“从一而终”型,很难再涨上去了。比如仁恒海河广场2011年时物业费就3块8,那时的确高得令人咂舌,但现在3块8还算贵吗?

假若当时物业费就按市场价定的,然后经过十年,那点物业费已远远不够,再加上还有不交物业费的,成本都收不回,服务更难实现。

导致的结果往往有两个,一个是物业不好好维护,最后主动跑路;另一个就是物业开发别的盈利渠道,比如在电梯里做广告等。

如此,小区就会陷入恶性循环,升值空间大幅受损。所以乍看物业费是省下了几百,但实际上,房子损失的是十几万、几十万!

当然也有涨物业费的,但难度真的特别大,基本上很难实现。

有一些品牌物业就不一样。比如格调自己“贴钱”维护社区、园林景观等,融创、万科也都有品牌维护费,专门用于对老小区的维护整新。

所以说,有品牌维护费的开发商物业,可以延缓房子的生命周期,大概5年左右。

Part.4

读懂了产品生命周期的规律,就掌握了大户型升值贬值的关键。以后就不再纳闷:为什么当年买的比别人贵,现在却比别人要便宜!

虽说现在大户型二手房卖不上价,但新的大户型未来却有很大市场空间。

尤其是在需求决定原材料的当下,很多开发商开始“回归”小户型,追求快周转,大户型豪宅反而相对少了。但需求一直存在。

需要注意,大户型的溢价仅能保持十年,超过十年会被慢慢磨平。所以我们建议,十年内置换是最合适的,有品牌维护费的开发商物业的可以延长到15年。

而15年-20年会是一波密集的改善换房期。现在第一波已经开始了。

我们预判,假若限购放松,有200平米大户型的新房和次新房会有很大机会。

上一篇:妈妈再也不用担心我不会垃圾分类啦!

下一篇: 返回列表