投资房产,先想好未来刚需会是谁

作者:美房网康老师

经过二十年的高速发展,中国人的住房领域已经解决了“有房住”的问题,开始进入了住什么房的阶段。

前二十年的房产投资,成功的经验就是找对刚需,这些刚需就是没有房的人。投资者在房价低的时候买进,经过几年的培养,周边不断成熟带来了房价的上涨,最后卖给刚需收获涨价收益。

这就是以前房产投资的模式,也就是我反复提到的参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的机会,这里说的红利就是中国城镇化带动房地产成为国人最需要的商品,最终体现在房价身上。

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这种红利经过二十年的堆积,让绝大多数人都收获到和国家发展共繁荣的经历。尤其在四年前达到了顶峰,中国所有的房价经过了从一线到二线,再到三线,最后四五线也疯狂的局面。

这种局面带来了中国一线城市房价已经超过美国等发达国家的一线城市的房价,中国三四线城市房价已经超过美国二线城市的房价,最直接的对比就是租金回报率的对比,美国房价的租金回报率减去房产税基本在5%左右,而中国房价的租金回报率只有1.5%!

这种局面在多数普通投资者还没有觉醒的时候,却被中国决策层看的清清楚楚,政治局会议六次提出遏制房地产泡沫,调控政策提出“房子是用来住的不是用来炒的”三年没有动摇。

而最新的调控政策就是反复提出“稳地价,稳房价,稳续期”,带来的结果就是哪里房价上涨过快哪里就会加强调控限制房产的流动性,同样哪里的房价跌幅过快就会政策松绑刺激房价,目的就是把稳房价放在了调控工作的首要目标。

于是,市场上原来成立的投资秘诀越涨越买的逻辑彻底改变,因为你想把房子高价卖给刚需,但是现在发现刚需根本不缺房,真正的刚需都会买共有产权房或者住进廉租房。于是共有产权房成为了检验刚需的试金石。

现在几乎找不到没有房子的家庭,大家缺的根本不是自己住的房,缺的是能让一家人分开居住保持隐私的房子,缺的是能让自己度假享受美好生活的房子,缺的是能让自己创业打拼事业的房子,缺的是能给自己带来稳定租金现金流的房子。

就像以前大家吃饭,只要卖大米白面,馒头面条肯定能挣钱,因为那时大家解决的是吃的饱的问题。而现在国人吃的饱的问题已经彻底解决,所以卖大米白面馒头面条已经挣不着钱,反而是卖牛奶汉堡,水果蔬菜才能挣到钱。

这就是变革,这就是投资风格的转化。解决大家的多样化的个性需求就是国人投资机会的新趋势,也是中国房地产行业的第二轮机会。

原来大家都是以炒房作为核心,炒房的本质就是希望用更高的价格让需要房子的人接盘,但是现在发现没有了刚需,带来的结果是很多个人投资者房子不好卖出,更重要的是根本租不出去。

如果卖不出去还可以等机会,但是租不出去就非常麻烦,因为贷款物业费取暖费还要交着,没有租金收益就只能甩卖,比如环京的永清从两万跌到七千就是这个原因。根本没有人愿意过去住,业主不过去,更没有租客。

原来认为从北京疏解的人会过去,后来发现被疏解的人就是离开北京也不去环京,造成了腰斩再腰斩的局面。

未来的刚需,一定都是跟住有关系的,要不自己过去住,比如家庭度假养老,要不就是解决三代同堂不方便的一套大房子置换多套小房子,要不就是租给别人收获租金,而这个租金只有超过银行理财收益才有意义,否则钱还不如放在银行。

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