楼市风向要变,虚幻一枪谁被埋?

昨天官媒《经济参考报》刊发一篇文章,题为《警惕新一轮房价上涨》,读来耐人寻味。

文章的作者是一名退休官员盛松成,央行调查统计司原司长,及同策房产咨询研究员宋红卫。

文章的主要观点是:

调控重点在于稳定房价,而非打压房价。

通过提高居民收入来“挤泡沫”,而非像日本那样主动“刺破泡沫”。

应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。

我觉得这篇文章很重要,虽然是退休官员发布的,但也算发表在重要的官方媒体,因此可以间接揣摩出近期决策层对楼市的态度。

今年楼市小阳春的成色不错。国家统计局披露的3月份70个大中城市,一线(4个)、二线(31个)、三线(35个)城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%,环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%。

房价的回暖,一定程度上引起了高层的担忧。近期多个有关部门,重新强调“房住不炒”的底线不会变。紧接着有些城市开始念紧箍咒了。

4月11日,合肥住管局发通知,对哄抬房价,价外加价等乱象严格管控。

4月12日晚,国管公积金中心发布通知,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。

长沙,二套房契税由2%调整为4%,调控加码。

武汉提出合理制定三个调控目标,要求2019-2021年,全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%,住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%,公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。

我今年在多篇有关楼市的文章中说到,今后若干年楼市的主基调还是“稳”字,不让房价大涨,也不暴跌,最好是横盘在那里。少数一二线城市房价可以微涨。这就是我们经常听到的,用时间换空间。

有的人偏偏无法理解楼市横盘这种状态。觉得楼市小阳春来了,后面房价肯定又会像2015年那样,一年直接翻一倍。

但是现在国家政策已经今非昔比。如果国家在政策上限制炒房,谁都没招。限购和限贷是大杀器。

还有最近第一季度经济数据出来了,商品房销售面积和房地产开工面积都开始触底反弹。这也给很多人造成了一种思维上的错觉,觉得这种反弹是直线上升式的。那我们看看真实的情况是什么样的。

上面这张图是上海2007年到2018年的二手房价格走势。我们发现当楼市成交量反弹的时候,价格并不会一下子就上去,当中可能横盘数十个月。其实房价和股价一样,都符合二八定律,暴涨是在短短的20%时间内完成的。

根据量价关系,量涨不算涨,价涨也不算涨,量价齐升才算真正的涨!而现在只是部分超跌的一二线城市成交量反弹,这种小阳春能持续多久还是未知数,更谈不上价格暴涨。

再看新浪博主“老杨聊房”提供的易居研究院最新数据,监控的10个热点城市二手房成交量同比变化,今年4月上半月相比去年4月上半月。厦门反弹最强,其次是成都、南京、苏州。而金华、杭州、青岛不及去年同期。还有北京的成交量增速已经下滑了。

还有刚出炉的北京房贷数据。3月北京市货币信贷统计数据显示,2019年第一季度北京地区个人住房贷款新增93亿元,余额同比增长2.7%,但增速却大幅回落了6.7个百分点。包括房地产开发贷款和个人购房贷款的北京市金融机构人民币房地产贷款,在3月末余额1.8万亿元,同比增长6.1%,增速比上年同期回落3.7个百分点。

这说明,北京楼市今年的反弹力度和持续性没有想象中那么大。再加上北京地区国管公积金贷款收紧,这很大程度打击削弱了北京刚需购买力。

因此我们可以说,绝大多数的所谓小阳春,亦不过是一场虚张声势。没有国家政策的支持,今年房价蹦不高。

当然楼市这种横盘状态对刚需是很有利的,可以有足够的时间挑选心仪的房子。

对于投资来说是利空,千万别再利用高杠杆去赌短期投资了,未来经济好的一二线城市房产,只能是作为一种资产配置长期持有。记住,跟着国家政策走,才是楼市最安全的打法。

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